Background Image

Site, İşhanı, Apartman Yöneticileri ve çalışanlarının Vergi,SSK ve İş kanunu...

I-GİRİŞ

 

Şehirlerde yaşayan insanlar genelde, birden fazla bağımsız bölümlerden oluşan; apartmanlarda, sitelerde ve ticaret ile ilgili iş yerlerinin yerleşik olduğu  iş hanlarında bulunmaktadırlar. Bu yerler, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu'na göre oluşturulan kat malikleri kurulunca yönetilir. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ise yöneticinin görevlerindendir.

 

Site, iş hanı ve apartmanlarda ortak alan olarak belirlenmiş bulunan; mesken, bağımsız dükkan, otopark veya apartman binalarının dış yüzeyleri kiraya verilmekte, ayrıca yüzme havuzu, tenis kortu ve çocuk parkı ve bu yerlerden elde edilen gelirlerin, site, iş hanı ve apartmanların ortak ihtiyaçlarında kullandığı gibi bu gelirlerden bir kısmı veya tamamı kat maliklerine dağıtılmaktadır.

 

Bu çerçevede; iş hanı yöneticisi ve çalışanları ile site yöneticisi ve çalışanlarına ödenen ücretlerin, Gelir Vergisinden istisna edilip edilmeyeceği ile söz konusu yerlerde çalışan personelin ücretlerinden, Gelir Vergisi tevkifatı yapılıp yapılmayacağı ayrıca, site, iş hanı ve apartman yönetimi ile buralarda çalışan gerek kadrolu, gerekse geçici işçiler ile ayrıca,.site, iş hanı ve apartmanlarda ortak alan olarak belirlenmiş bulunan yerlerden elde edilen gelirler ile  ilgili olarak  aşağıdaki konularda da açıklamalara yer verilmiştir.

 

-Site, İş Hanı ve Apartman Yöneticiliğinin secimi ve ücret durumu,

 

-Site, İş Hanı ve Apartman Yönetimlerinin elde ettiği faiz gelirlerin vergi mevzuatı karşısındaki durumu,

 

-Site, İş Hanı ve Apartman Yönetimleri tarafından, ortak alanlar nedeniyle elde edilen gelirlerin, kat maliklerine ödenmesi halinde bu ödemelerin, vergi mevzuatı karşısındaki durumu,

 

-Site, İş Hanı ve Apartman Yönetimlerinin Damga Vergisi açısından sorumluluğu,

 

-Konut kapıcılarının çalışma usul ve esasları,

 

- Apartman kapıcılığının sigortalılığı.

 

 

 

II- SİTE, İŞ HANI VE APARTMAN YÖNETİCİLERİ İLE BURALARDA ÇALIŞANLARA ÖDENEN ÜCRETLERDE İSTİSNA VE GELİR VERGİSİ TEVKİFATI

 

Tamamen işyeri niteliğinden olan,  iş hanı kiracıları veya iş hanı sahipleri tarafından oluşturulan yönetim kurulu tarafından seçilerek kurul adına hareket eden yöneticinin ve denetçiler ile apartman sakinlerinin kendi aralarından seçtikleri yöneticilerin,  gerek kendisi

 

için tahakkuk ettirdikleri, gerekse iş hanında çalıştırılan bekçi, kaloriferci, temizlikçi, büro elemanı, avukat, muhasebeci ve işçilere ödediği ücretlerinin istisna edilip edilmeyeceği ile istisna edilmemesi durumunda ise vergi mevzuatı açısından yapılacak işlemler aşağıda açıklanmıştır.

 

A- TİCARET MAHALLİ OLARAK KULLANILAN (İŞ HANI) YÖNETİCİLERİNE VE ÇALIŞANLARINA YAPILAN ÖDEMELERDE İSTİSNA

 

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun  23. maddesinin 6 numaralı bendinde, "Hizmetçilerin ücretleri (Hizmetçiler özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanlar.) (mürebbiyelere ödenen ücretler istisna kapsamına dahil değildir.) Gelir Vergisinden istisna edilmiştir." hükmü yer almıştır.

 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 23. maddesinin 6 numaralı bendinde belirtilen hizmetlerde çalışanlara ödenen ücretlerin gelir vergisinden istisna edilebilmesi için; sitenin ve apartmanın, tamamen mesken veya kısmen mesken kısmen, kısmen ticaret merkezi olarak kullanılması gerekir.

 

Öte yandan,  tevkifat kapsamına giren ödemeler ile tevkifat yapmak zorunda olanlar, anılan kanunun 94. maddesinde belirtilmiştir.

 

Bu hükümlere göre, tamamen işyeri niteliğinde olan ve iş hanı kiracıları  ve iş hanı sahipleri tarafından oluşturulan yönetim kurulunca seçilerek kurul ardına hareket eden yönetici ve denetçilerin, kendisi ve iş hanında çalıştırılan bekçi, kaloriferce, temizlikçi, büro elemanı, avukat, muhasebeci ve işçilere ödediği ücretlerden vergi tevkifatı yapılması, bu yönetim tarafından tevkif edilen stopajların ise, ilgili vergi dairesine yatırılması gerekmektedir[1].

 

Konu ile ilgili olarak Danıştay Dördüncü Dairesi tarafından verilen karar ise, "...uyuşmazlığa konu olayda yukarıda yer verilen yasa hükmünde yer alan "sair kurumlar" kapsamına alınmak suretiyle davacı iş hanı adına tahakkuk gerçekleştirilmiştir. Ancak iş hanı yönetiminin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi içeriğinde yer alan "sair kurumlar" kapsamında değerlendirilmesinin hukuksal dayanağı mevcut değildir. Dolayısıyla yönetim tarafından yapılmış olunan ücret ödemeleri dolayısıyla davacının gelir (stopaj) vergisi tevkifatı yapma zorunluluğu ve muhtasar beyanname verme yükümlülüğü olmadığından davacı adına yapılan tahakkukta hukuka uyarlık görülmemiştir " şeklindedir[2].

 

Söz konusu Danıştay kararına göre, iş hanı yönetim, denetim ve diğer çalışanlara ödenen ücretler gelir vergisine tabi olacak ancak, bunlar; Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapmak zorunda olanlar arasında sayılmaması nedeniyle, bu gelirlerini, yine aynı Kanunun 95. maddesinin 3 numaralı fıkrasına göre, yıllık beyanname ile beyan etmek zorunda olacaklardır.

 

Ancak, yine Danıştay Dördüncü Dairesince; "Ticaret mahalli olan iş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücret, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 23. maddesinin 1. fıkrasının 6 numaralı bendinde sayılan gelir vergisinden istisna edilen ücret gelirleri kapsamında bulunmadığından tevkifata tabi tutulması gerekir." Şeklinde karar vermek suretiyle, vergi idaresinin verdiği görüşle paralellik sağlanmıştır[3].

 

B- SİTE YÖNETİCİLİĞİNE BAĞLI ÇALIŞANLARIN ÜCRETLERİNDE İSTİSNA

 

Site yöneticiliğine bağlı olarak çalışanlara yapılan ücret ödemelerinin, Gelir Vergisi Kanunu'nun 23. maddesinin 6 numaralı bendine göre, Gelir Vergisinden istisna edilebilmesi için:

 

a-Özel fertler tarafından çalıştırılan hizmet erbabının evlerde, bahçelerde, apartmanlarda müstakil meskenlerde, ferdileşmiş yapı kooperatifi şeklinde yapılmış sitelerde, kurum veya kuruluşların malik oldukları lojmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde çalışması,

 

b-Çalışan kişilerin, orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık ve kalorifercilik gibi hizmetlerde çalışması,

 

c-Apartmanlarda, müstakil meskenlerde, ferdileşmiş yapı kooperatifi şeklinde yapılmış sitelerde, kurum veya kuruluşların malik oldukları lojmanlarda çalışan ve (b) bendinde belirtilen kişilerin ücret ödemelerinin  malikleri tarafından ödenmesi

 

gerekmektedir.

 

Bu açıklamalara göre; meskenlerde (apartmanlarda ), sitelerde ve yapı kooperatiflerin kat mülkiyeti yönetim kuruluşuna devredilmiş apartman yöneticiliği tarafından çalıştırılan; temizlikçi, bahçıvan, kapıcı ve kalorifercilere ödenen ücretlerin, gelir vergisinden istisna edilmesi, bunların dışında çalışan şoför, elektrikçi, büro personeli,  muhasebeci, bekçi, işçi ve idare müdürü, avukat, v.b. diğer  personele ödenen ücretlerin ise, Gelir Vergisi Kanunu'nun 61. maddesine göre ücret olarak gelir vergisine tabi tutulması gerekir[4].

 

C- SİTE VE APARTMAN YÖNETİCİ VE DENETCİLERİNE YAPILAN ÖDEMELERDE İSTİSNA

 

634 sayalı Kat Mülkiyeti  Kanunu'nun 34. maddesinde yönetici tarif edildikten sonra, 35-38. maddelerinde, bunların görevleri ve sorumlulukları belirtilmiş; 40. maddesinde ise, "Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Yönetim planına göre de yönetici ortak işletme giderlerine , (hisse oranı esas olmak üzere) katılmaz, bu hisse diğer ortaklara taksim edilir. Dışarıdan yönetici seçilmesi halinde bu yöneticiye verilecek ücret miktarı ve şartları yöneticinin tayini sırasında kat malikleri kurulunca karara bağlanır." denilmiştir.

 

Bu hüküm uyarınca, yönetici ve deneticilerin kat maliklerinin arasından veya kat malikleri dışından seçilmesi durumuna göre aşağıdaki şekilde işlem yapılması gerekir

 

1- Yönetici ve Denetçilerin Site ve Apartman Malikleri Arasından Seçilmesi Durumunda

 

Yönetici ve denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi halinde, bunlara sağlanan menfaatler; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. 35. ve 38. maddelerinde belirtilen görev ve sorumlulukların külfeti ve bu görevin yerine getirilmesinde yapılması gerekli olan masrafların karşılığı niteliğinde olması nedeniyle, bu ödemelerin ücret olarak vergilendirilmemesi gerekir[5].

 

2- Yönetici ve Denetcilerin Site ve Apartman Malikleri Dışından Seçilmesi Durumunda

 

Yönetici ve denetçilerin kat malikleri dışından seçilmesi halinde, kendisine yönetim planında ya da sözleşmede saptanan ücret ödemesinin; bir hizmetin karşılığında olması nedeniyle, Gelir Vergisi Kanunu'nun 61.maddesine göre ücret olarak gelir vergisine tabi tutulması gerekir.

 

Öte yandan, kat malikleri dışından seçilen yönetici ve denetçiler ile büro elemanı, avukat, muhasebeci ve işçilere yapılan ödemeler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 6l.maddesi uyarınca ücret olarak kabul edilecek ve aynı Kanunun 94.maddesine göre, apartman yöneticiliği tarafından da, gelir vergisi tevkifatı yapılacaktır. Tevkif edilen bu ödemelere ilişkin olarak da, 98.madde hükmüne göre  çalıştırılan işçi durumları da dikkate alınarak aylık veya üç er  aylık dönemler halinde muhtasar beyanname verilecektir[6].

 

D- YÖNETİCİ, DENETİCİ VE ÇALIŞANLARA YAPILAN ÖDEMELERDE GELİR VERGİSİ TEVKİFATI

 

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinin birinci fıkrasında kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sari kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit  eden çiftçilerin maddenin 1-15 numaralı bentlerinde sayılan ödemeleri nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecbur oldukları belirtilmiştir.

 

Öte yandan, anılan kanunun 13 numaralı bendinde, esnaf muaflığından yararlananlara mal ve hizmet alımları karşılığı yapılan ödemelerden tevkifat yapılacağı hükme bağlanmıştır.  

 

Bu hükümlere göre, tevkifat uygulamasında, "sair kurum" olarak değerlendirilen site yöneticilerine bağlı olarak çalıştırılan kapıcı ve kalorifercilere (vb.) yapılan ödemelerin gelir vergisinden istisna edildiği yukarıda açıklanmıştı. Ancak, istisna kapsamında olmayan ve ücretli olarak çalıştırılan ve Gelir Vergisi Kanunu'nun 9. maddesi kapsamında olan kömür kırıcı ve taşıyıcılara, hamallara, kül atan ve taşıyanlar gibi kişilere gider pusulası karşılığı   yapılan ödemelerden ise gelir vergisi tevkifatının yapılması gerekecektir[7].

 

Ancak, anılan maddenin 4108 sayılı Kanunla, "diğer kişilere" yapılan ödemeler tevkifat kapsamı dışına çıkartıldığından, apartman yönetimleri tarafından esnaf muaflığı dışında kalan diğer kişilere yapılan ödemeler üzerinden tevkifat yapılmayacaktır[8].

 

Öte yandan, İstisna kapsamına girmeyenlere ödenen ücretlerden, yönetim tarafından tevkifat yapılıp yapılmayacağı ve bu tevkifata ilişkin muhtasar beyanname verilip verilmeyeceği konusunda; Danıştay Dördüncü Dairesince ve Maliye Bakanlığınca farklı görüşler verilmiştir. Maliye Bakanlığınca, yöneticiliğinin "sair kurumlar" arasında sayılıp tevkifat yapması gerekeceği yolunda görüş bildirilmiş, Danıştay'ca ise, yöneticiliğin "sair kurumlar" arasında sayılamayacağı dolayısıyla, stopaj yapılamayacağı yolunda karar verilmiştir.

 

E- KURUMLAR VERGİSİNDEN İSTİSNA EDİLEN DERNEK VE VAKIFLAR TARAFINDAN ÇALIŞTIRILAN KALORİFERCİ VE KAPICILARA YAPILAN ÖDEMELERDE İSTİSNA

 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 61. maddesinde, "Ücret işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerdir.

 

Ücretin ödenek, tazminat, kasa tazminatı (mali sorumluluk tazminatı) tahsisat, zam, avans, aidat, huzur hakkı, prim, ikramiye, gider karşılığı veya başka adlar altında ödenmiş olması veya ortaklık münasebeti niteliğinde olmamak şartı ile kazancın belli bir yüzdesi şeklinde  tayin edilmiş bulunması onun mahiyetini değiştirmez." hükmü yer almıştır.

 

Öte yandan, aynı kanunun 23. maddesinin 6 numaralı bendinde, "Hizmetçilerin ücretleri (Hizmetçiler özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanlardır.)"nin Gelir Vergisinden istisna edileceği hükme bağlanmıştır.

 

Bu hükme göre, ücretleri vergiden istisna edilmesi öngörülen hizmetçiler, özel fertler tarafından ticaret mahalli olmayan yerlerde çalıştırılan kaloriferci, kapıcı, bahçıvan gibi hizmet erbabıdır.

 

Bu durumda, münhasıran ticaret mahalli sayılmayan yerlerde (evlerde, bahçelerde, apartmanlarda) istihdam edilmeleri koşuluyla kaloriferci, kapıcı ve bahçıvana yapılan ücret ödemelerinin gelir vergisinden istisna edilmesi gerekir.

 

Bu açıklamalara göre, tüzel kişiliği haiz bulunan ve kurumlar vergisinden istisna olup olmadığına bakılmaksızın, dernek ve vakıflar tarafından çalıştırılan hizmet erbabına yapılan ödemelerinin gelir vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmamaktadır[9].

 

 

 

III- KAPICI ÜCRETLERİNDE DAMGA VERGİSİ

 

01.01.2005 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeye göre apartman yöneticileri; sigorta primlerini takip eden ayın sonuna kadar aylık prim ve hizmet belgesiyle beyan edip aynı süre içinde ödemenin yanında, kapıcı ücretinden binde 6 oranında damga vergisi kesilmekte ve kesilen bu vergiler ise 15 gün içerisinde damga vergisi beyannamesi beyan edip ödenmekte idi.

 

Ancak, "Bazı Kamu Alacaklarının Tahsil ve Terkinine İlişkin Kanun"un 8. maddesiyle Damga Vergisi Kanunu'na ekli (2) sayılı Tablo,nun "IV-Ticari ve Medeni İşlerle İlgili Kağıtlar" başlıklı bölümünün (34) numaralı fıkrasının sonuna eklenen "Gelir Vergisi Kanunu'nun 23. maddesinde belirtilen ücretlere ilişkin kağıtlar" şeklinde hüküm ile konut kapıcı ücretleri gelir vergisi gibi damga vergisine de tabi tutulmayacaktır. Dolayısıyla, apartman yöneticileri bu ücretler için damga vergisi beyannamesi vermeyecektir[10].

 

 

 

IV- SİTE, İŞ HANI VE APARTMANLARIN ORTAK ALANLARI İLE FAİZ GELİRLERİNDEN ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİ MEVZUATI KARŞISINDAKİ DURUMU

 

A- KAT MÜLKİYETİ KANUNU AÇISINDAN "ORTAK YER" KAVRAMI

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesine göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir. Aynı Kanun'un 16. maddesinde kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.

 

Diğer taraftan anılan Kanun'un 27. maddesinde ise; "Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır." denilmekle birlikte söz konusu Kanun'un 34. maddesinde de kat malikleri kurulunun yönetim işlevini aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kişi veya üç kişilik kurul aracılığıyla yerine getirebilecekleri ifade edilmiştir.

 

Ayrıca ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceği söz konusu Kanun'un 45. maddesinde, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu da 38. maddesinde hüküm altına alınmıştır.

 

Bu Kanun çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan, söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir.

 

Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır[11].

 

B- ORTAK OLARAK KULLANILAN GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİ MEVZUATI KARŞISINDAKİ DURUMU

 

Apartman yönetimleri, tüzel kişiliğe haiz olmadığı gibi, gelir ve kurumlar vergisi yönünden de mükellefiyetleri bulunmamaktadır. Buna göre, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusu olmayıp, bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliri olacaktır.

 

Buna göre, ortak olarak kullanılan gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin vergi mevzuatı ile ilgili olarak aşağıdaki şekilde işlem yapılması gerekecektir.

 

1- Ortak Kullanım Yerlerinin Mesken Olarak Kiraya Verilmesi Durumunda

 

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinde, "Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (259 GVK Tebliği ile Yür:  01.01.2007 ) 2.300 YTL. gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

 

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar." hükmü yer almıştır.

 

Bu hükme göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirlerinin, elde edildiği yıldaki istisna  miktarını aşması halinde kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir

 

Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısmı beyan edilecektir.

 

Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirlerinin beyanında,  aynı kanunun 74. maddesinde gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde, maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25 ini götürü gider olarak indirebilecekler.

 

2- Mesken Dışındaki Ortak Kullanım Yerlerinin Tevkifat Yapmak Zorunda Olanlara Kiraya Verilmesi Durumunda

 

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinin birinci fıkrasında, "Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai

 

kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan  ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde; 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.

 

Bu hükümlere göre, ortak yerlerin tamamının veya bir kısmının tevkifat yapmak zorunda olanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir.

 

Anılan Kanunun 86. maddesi uyarınca, yukarıda belirtildiği şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek, ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının  gayrisafi tutarının 86. maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre (gerçek veya götürü gider yöntemi) gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.

 

Bu konuda Maliye Bakanlığınca; "Apartman bağımsız bölümünün malikleri adına Limited Şirketine  kiraya verilmesi ve kat malikleri kurulu adına hareket eden yönetici ile anılan şirket arasında yapılan sözleşme gereğince, şirketin bahçe geçiş hakkı ve izini karşılığında, "Mali Külfet" adı altında kat malikleri kurulu adına yapılan ödemeler, gayrimenkul sermaye iradı niteliğinde olduğundan, kiracı tarafından kat malikleri adına yapılacak ödemelerden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.

 

Ancak, kat maliklerinin beyana tabi diğer gelirlerinin bulunması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyannameye dahil edilip edilmeyeceği, kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre dikkate alınması gerekmektedir." şeklinde görüş bildirmiştir[12].

 

3- Mesken Dışındaki Gayrimenkullerin Tevkifat Yapmak Mecburiyetinde Olmayanlara Kiraya Verilmesi Durumunda

 

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde gelir vergisi tevkifatı yapmak zorunda olanlar belirtilmiştir. Buna göre, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise, kira ödemesi üzerinden her hangi bir vergi tevkifatı yapması mümkün değildir.

 

Bu nedenle, basit usule tabi mükelleflere işyeri olarak kiraya verilen mesken dışındaki ortak kullanım yerlerinden elde edilen kira gelirleri nedeniyle, maliklerinin hisselerine düşen ve tevkif suretiyle  vergilendirilmemiş olan kira gelirlerinin, maliklerinin hisselerine düşen   gayrisafi tutarı, 2007 yılı için belirlenen 900.00 YTL'yi aşmaması durumunda[13],  bu gelirler nedeniyle yıllık beyanname verilmeyecektir. Ancak, bu tutarı aşması halinde ise yıllık beyanname verilmesi gerekecektir[14].

 

4- Site ve Apartman Yönetimince Bina Dış Yüzeyinin Kiraya Verilmesi Nedeniyle Elde Edilen Gelirlerin Vergilendirilmesi

 

Site ve Apartman yönetimince, binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak kullandırılmak suretiyle kiraya verilmesi halinde, elde edilen bu gelir, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilecektir.

 

Söz konusu kiralama nedeniyle elde edilen gelir üzerinden % 20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılacaktır[15].

 

Toplam gelir, 2007 yılı için belirlenmiş olan 19.000 YTL.lik tutarı aştığında  ise, bu gelir 2008 yılında yıllık beyanname ile beyan edilecektir[16].

 

Katma değer vergisi mükellefiyeti açısından ise; reklam alanın gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi olmaması halinde reklam veren tarafından genel oranda katma değer vergisi hesaplanacaktır. Söz konusu katma değer vergisi, 30 seri numaralı Katma Değer Vergisi Kanunu Genel Tebliği uyarınca[17], gerçek usulde katma değer vergisi mükellefiyeti bulunan reklam veren tarafından sorumlu sıfatıyla ve 2 No.lu Katma Değer Vergisi beyannamesi ile beyan edilerek vergi dairesine ödenecektir.Reklam veren tarafından beyan edilerek ödenen katma değer  vergisi, aynı dönemde verilecek 1 No.lu Katma Değer Vergisi beyannamesinde indirim konusu yapılabilecektir[18].

 

5- Kat Maliklerinin Ortak Mülkiyeti Olan Bu Gayrimenkullerin İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Durumunda

 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hükme bağlanmıştır.

 

Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan kanunun 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkifat yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre (gerçek veya götürü gider yöntemine göre) gider indirimi yapacaklardır.

 

6- Apartman Yönetimi Adına Açılan Hesaplara Yürütülen Mevduat Faizlerinde Tevkifat

 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 75. maddesinde, "Sahibinin, ticari, zirai veya mesleki faaliyeti dışında nakdi sermaye veya para ile temsil edilen değerlerden müteşekkil sermaye dolayısıyla elde ettiği kar payı, faiz, kira ve benzeri iratlar menkul sermaye iradıdır." Denilmiş, 7 numaralı bendinde de, mevduat faizlerinin (Bankalara, bankerlere, tasarruf sandıklarına, tevdiat kabul eden diğer müesseselere yatırılan vadeli, vadesiz paralara ödenen faizler, bunlar dışında kalan kişi ve kuruluşlardan devamlı olarak para toplama işi ile uğraşanların her ne şekil ve ad altında olursa olsun toplanan paralarla sağladıkları gelirler ve menfaatler ile.

 

bankalar ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'na göre kurulan aracı kurumlar arasındaki borsa para piyasasında değerlendirilen paralara ödenen faizler de mevduat faizi sayılı.) menkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

 

Anılan Kanunun 94. maddesinin 8. bendinde ise, mevduat faizlerinden, ( kanunla kurulan dernek ve vakıflar ile dernek ve vakıf olmamakla birlikte; odalar, borsalar, meslek örgütleri ve bunların üst kuruluşları, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıkları gibi vergi uygulamalarında dernek ve vakıf olarak kabul edilenler hariç, dernek ve vakıflar ile tam mükellef kurumlara ödenenler dahil) gerçek kişilere  nakden veya hesaben ödenmesi sırasında istihkak sahiplerinin gelir vergisine mahsuben ödemeyi yapanlar tarafından vergi tevkifatına tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır.

 

Bu hükümlere göre, apartman yönetimi tarafından konutların hizmetlerinin sağlanması amacıyla malik ve kiracılardan gider ve avans adı altında toplanan paralarla ilgili olarak apartman yönetimi tarafından bankalara açılmış bulunan mevduat hesaplarına yürütülen faizler ile repo kazançlarından gelir vergisi tevkifatı yapılmayacaktır.

 

Söz konusu hesapların, apartman yöneticisi veya başka gerçek kişi adına açılmış olması halinde, bu hesaplara yürütülecek kazançlardan vergi tevkifatı yapılacaktır[19].

 

C- SİTE YÖNETİMİNCE SİTE SAKİNLERİNE İHTİYAÇ DUYDUKLARI TÜKETİM MADDELERİNİN SATIŞI

 

1- Sosyal Tesislerden Elde Edilen Gelirlerin Dernek ve Vakıf Kurmak Suretiyle Yapılması Durumunda

 

5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 1. maddesinin D bendinde, vakıf ve derneklere bağlı iktisadi işletmeler, vergi mükellefiyetine alınırken, vakıf ve dernekler, tüzel kişiliği itibariyle mükellefiyet dışında bırakılmıştır.

 

Aynı Kanunu, 4 ve 5. maddelerinde de vakıf ve derneklere ait veya bağlı olup faaliyetleri devamlı bulunan ve sermaye şirketleri ile kooperatifler haricinde kalan ticari, sınai ve zirai işletmelerin, vakıf ve derneklere ait iktisadi işletmeler olduğu, bunların kazanç gayesi gütmemeleri, faaliyetlerinin kanunla tevdi edilmiş görevler arasında bulunması, tüzel kişiliklerin olmaması müstakil muhasebeleri ve kendilerine tahsis edilmiş sermayelerinin veya işyerlerinin bulunmamasının mükellefiyetlerine tesir etmeyeceği hükme bağlanmıştır.

 

Bu hükme göre, sosyal tesislerde su, kahve, çay, meşrubat, hamburger vs. satışların dernek veya vakıf kurularak yürütülmesi halinde, bu faaliyetler dernek ve vakıflara ait iktisadi işletme sayılarak kurumlar vergisine tabu tutulması gerekir.

 

2- Sosyal Tesislerin Site Yönetim Kurulunca İşletilmesi Durumunda

 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 37. maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sinai faaliyetten doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

 

Ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin "ticari faaliyet" sayılabilmesi için, kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.

 

Buna göre, sözü edilen faaliyetlerin site yönetim kurulunca yapılması halinde site yönetim kurulu Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 1. maddesinin (D) bendinde sayılan kurumlar arasında yer almadığından kurumlar vergisine tabi olmayıp, adi ortaklık şeklinde değerlendirilerek gelir vergisine tabi olması gerekmektedir.

 

Bu açıklamalara göre, site ve apartman yönetim kurulunca, sakinlerine hizmet vermek amacıyla açılan sosyal tesislerden yararlananlara tüketim maddeleri için yapılan giderlerin, hizmetten yararlanan malik ve kiracılar arasında aidat veya başka adlarla paylaştırılması, faaliyetin ticari faaliyet olarak kabul edilmesi gerekeceğinden, site yönetim kurulu başkanlığınca yürütülen faaliyetin, adi ortaklık halinde yürütülen ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir[20].

 

 

 

V- KAPICILARIN ÇALIŞMA USUL VE ESASLARI

 

4857 Sayılı İş Yasasının 110. maddesinde; "Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir." Hükmü yer almıştır.

 

Bu hükme göre,  kapıcıların hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süresi, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin usul ve esaslarını düzenleyen "Konut Kapıcıları Yönetmeliği" yayımlanmış olup, bu yönetmelik ile ilgili bazı hususlar hakkında aşağıdaki konulara yer verilmiştir[21].

 

1-  Kapıcıların Görevleri

 

Söz konusu yönetmeliğin 5. maddesine göre konut kapıcıları;

 

1- Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,

 

2- Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

 

3- Ana taşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı  ve işler şekilde tutmak,

 

4- Kendisine ayrılan konutu başka  amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

 

5-Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,

 

6-Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,

 

7- Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

 

8- İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmekle yükümlüdürler.

 

2- Kapıcıların Çalışma Usul ve Esasları

 

Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 7. maddesine göre. Kapıcıların çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İş Kanunu'nun 63. maddesindeki süreyi aksatmamak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi de kurulabilir. Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz. Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir.

 

Bu çerçevede, Kapıcıların çalışması ile ilgili olarak, öncelikle ortak gayrimenkulün idaresi için apartmanın bir "Yönetim Planı" nın belirlenmesi gerekir. Bu planda yönetici tarafından, kapıcının  "Yaz mesaisi" ve "Kış mesaisi" diye iki şekilde mesai planının hazırlanması gerekir.

 

Ayrıca, kapıcının çalışma mesaisinin 7,5 saati geçmemek üzere yapacağı işler belirlenmelidir. Bu işler sırasıyla; hangi saatler içinde servise çıkacağı, hangi saatler içinde temizlik yapılacağı v.b. usul ve esaslar belirlenmelidir.

 

3- Kapıcı Ücretlerinde Net Ele Geçen

 

Kapıcılar; sağlık raporu almak suretiyle işe başlatırlar ve bütün sigorta kollarına tabi olarak istihdam edilirler. Ayrıca, ulusal bayram ve genel tatil günlerinde kapıcının çalıştırılıp çalıştırılmayacağı iş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenir. Konut kapıcısına ödenecek ücret, verilecek hafta tatili yıllık ücretli izin ve ulusal bayram ve genel tatil günlerinde yapılan çalışmalarda ödenecek ücretler konusunda 4857 sayılı İş Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca işlem yapılması gerekir.

 

Buna göre, bütün sigorta kollarına tabi olan kapıcıların, 2007 Temmuz ayına ilişkin asgari ücrete göre maaş işlemleri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır..

 

Asgari Ücret :                                                                          585.00 YTL.

 

Sigorta Primi   (% 14)                            81.90 YTL.

 

(Hastalık, yaşlılık, maluliyet, ölüm

 

Sigortası primi)

 

İşsizlik Sigortası Primi İşçi Payı (% 1)  5.85  YTL.

 

Kesintiler Toplamı                                                                    87.75 YTL.

 

Net Ele Geçen Tutar                                                               497.25 YTL.

 

 

 

Bu hesaplamalardan da anlaşılacağı üzere,  meskenlerde çalışan kapıcıların; vergiye tabi olan iş yerlerinde çalışan diğer asgari ücretli kapıcılara göre; (74.59 YTL. Gelir vergisi, 3.51 Damga Vergisi olmak üzere) toplam 78.10 YTL vergi avantajı sağlanmış olmaktadır.

 

VI- KAPICININ SİGORTALILIĞI

 

A- KİRA, ELEKTRİK VE SU BEDELİ KARŞILIĞINDA KAPICILIK HİZMETLERİNİ GÖRENLERDE SİGORTALILIK

 

4857 Sayılı İş Kanunu'nun 32. maddesinde, "Genel anlamda ücret bir kimseye bir iş karşılığında işveren veya üçüncü kişiler tarafından sağlanan ve para ile ödenen tutardır…" denilmiş, Gelir Vergisi Kanunu'nun 61. maddesinde ise, "Ücret işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerdir.

 

Ücretin ödenek, tazminat, kasa tazminatı (mali sorumluluk tazminatı) tahsisat, zam, avans, aidat, huzur hakkı, prim, ikramiye, gider karşılığı veya başka adlar altında ödenmiş olması veya ortaklık münasebeti niteliğinde olmamak şartı ile kazancın belli bir yüzdesi şeklinde  tayin edilmiş bulunması onun mahiyetini değiştirmez." Hükmü yer almıştır.

 

Bu hükümlere göre, kira, elektrik ve su bedelleri karşılığında kapıcılık hizmetleri yapanların ücreti, kira, elektrik ve su bedelleri toplamı olacağından, bu şekilde çalıştırılan kapıcıların zorunlu olarak sigortalı olmaları gerekmektedir. Ayrıca bu kişilerin, diğer ücretle çalıştırılan kapıcılar da olduğu gibi tüm haklara sahiptir.

 

B- SÖZLEŞMENİN TARAFI KOCA OLMAKLA BERABER KAPICILIK HİZMETLERİNİN FİİLEN KARISI TARAFINDAN YAPILMASI HALİNDE SİGORTALILIK

 

Sözleşmenin koca ile yapılmakla beraber, kocanın başka bir işte emekli sandığına veya sigortalı olarak çalışması durumunda, kadının fiilen kapıcılık yapması durumunda, karının sigortalı olması ve bu konudaki diğer hak ve vecibelerden karının yararlanması gerekmektedir.

 

Kocanın, başka bir işte çalışmaması, ancak kapıcılık görevini fiilen kendisinin yürütmesi ve karısının da bu işte kendisine yardımcı olması durumunda, sadece kocanın sigortalı olması gerekmektedir. Ancak çeşitli nedenlerle, kocanın fiilen bu işi yapmayıp karısının kapıcılık hizmetlerini yürütmesi durumunda ise karısının sigortalı olması gerekmektedir[22].

 

 

 

VII- YÖNETİCİNİN YETKİ, GÖREV VE SORUMLULUKLARI

 

Yöneticinin yetki ve sorumlulukları, Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 5. maddesinde belirtilmiş olup bunlar aşağıda açıklanmıştır.

 

1- İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek,

 

2- Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,

 

3- Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,

 

4- Kapıcının, İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primini zamanında yatırmak,

 

5- Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak,

 

6- Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,

 

7- Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,

 

8- Kapıcı konutun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.

 

VIII- SİTE, İŞ HANI VE APARTMANLAR İÇİN YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTER VE BELGELER

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 . maddesinde, "Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar"  hükmüne göre, "Karar Defteri" tutma mecburiyeti getirilmiştir.

 

Karar defterinden iki tane tasdik ettirilmesi gerekir. Bunlar;

 

-Genel Kurul Karar Defter

 

- Yönetim Kurulu Karar Defteridir.

 

Öte yandan, yine aynı kanunun 41. maddesinde, "Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler." Denilmiştir.

 

Bu hükme göre, "Denetim Defteri" tutma mecburiyeti getirilmiştir.

 

Söz konusu defterleri, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

 

IX- SONUÇ

 

Bu yazımızda, genel olarak karşılaşılan ve özellikle bilinmesi gereken; site, iş hanı ve apartman yöneticilerine yapılan ödemeler, kapıcı ve diğerlerine yapılan ödemeler ile buralardan elde edilen gelirlerin vergi,  iş kanunu ve SSK konuları  değerlendirilmiştir.

 
 

 

 

Yazar: RamazanCENK(*)

 

E-Yaklaşım / Aralık 2007 / Sayı: 53

 
   
 

*         Gelir İdaresi  Başkanlığı Müdürü  

[1]           Maliye Bakanlığının 01.08.1988 tarih ve GVK/2-2135 (988/28650 geliş) sayılı, 25.01.1996 tarih ve 4214-164 (geliş) sayılı özelgeleri

 
 

[2]           Maliye Postası, sayı 492, S.93, "Danıştay Dördüncü, 09.11.1999 tarih ve Esas No:1999/628, Karar No:1999/3904 sayılı kararı."

 
 

[3]           Hakan EKİNCİ, "İş Hanı, Apartman ve Site Yönetiminin Gelir Vergisi Tevkifatı Yapmak Durumunda Olup Olmadıkları" YAKLAŞIM, S.173,Say.237 "Dn.4.nin 08.10.2002 Tarih ve E.2002/667,K.2002/3149 sayılı kararı.

 
 

[4]           Maliye Bakanlığının; 09.05.1998 tarih ve 42-4214 (98/16284 geliş) sayılı özelgesi

 
 

[5]           Maliye Bakanlığının, (Gelir İdaresi Başkanlığının) 30.07.1981 tarih ve GVK/2150-4314/56203 sayılı özelgesi.

 
 

[6]           Maliye Bakanlığının (Gelir İdaresi Başkanlığının) 04.05.2000 tarih ve 42/4213-1473/21382 sayılı özelgesi.

 
 

[7]           Maliye Bakanlığının (Gelir İdaresi Başkanlığının) 15.03.2004 tarih ve GEL.010547 sayılı özelgesi. Maliye Postası, sayı 604, s.133.

 
 

[8]           Mehmet AKARSLAN,Mikdat İMREN, "Epartman ve Site Yönetimlerine Ait İşlemlerin Gelir Vergisi Kanunu Karşısındaki Durumu" Maliye Postası, sayı 569, s.118

 
 

[9]           Maliye Bakanlığının, 42/4213-2216/9281 sayılı özelgesi. Maliye Postası, s,592, say,133

 
 

[10]         08.07.2006 Tarih ve 26222 sayılı Resmi Gazete.de yayımlanmıştır.

 
 

[11]         Özgür BİYAN, "Apartman ve Sitelerde Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi Karşılığında Elde Edilen Gelirlerin Vergilendirilmesi" E-Yaklaşım Ekim 2006 sayı 39, s.508

 
 

[12]         Maliye Bakanlığının, 17.05.200 Tarih ve 28/2864-124-2855/23490 sayılı özelgesi. YAKLAŞIM, s.93. sayfa 277-278

 
 

[13]         259 seri Sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği 01.01.2007 tarihinden geçerli olmak üzere artırılmıştır.

 
 

[14]         Maliye Bakanlığının,(Gelir İdaresi Başkanlığının) 03.04.2000 Tarih ve 43/4301-250/14440 sayılı özelgesi.

 
 

[15]         2006/11449 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01.01.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yürürlüğe girmiştir.

 
 

[16]         259 seri Sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği 01.01.2007 tarihinden geçerli olmak üzere yeniden belirlenmiştir.

 
 

[17]         16.12.1988 Tarih ve 20021 sayılı Resmi Gazete.de yayımlanmıştır.

 
 

[18]         Serbülent BAYRAK, "Site (Apartman) Ortak Alanları Nedeniyle Gelir Elde Edilmesi ve Vergisel Yükümlülükler" Diyalog, s.211, sayfa 80

 
 

[19]         Maliye Bakanlığının; 07.05.2000 Tarih ve 157 sayılı özelgesi.

 
 

[20]         Maliye Bakanlığının (Gelir İdaresi Başkanlığının) 40/4034-578/13135 sayılı özelgesi. Maliye Postası,sayı 588,s105.

 
 

[21]         03.03.2004 Tarih ve 25391 sayılı Resmi Gazete,de yayımlanmıştır.

 
 

[22]         Ayrıntılı bilgi için bkz. Celal TOZAN, "Kapıcılık Sözleşmesinin Koca İle Yapılmış Olduğu Hallerde Kadın Eşin Sigortalılığı" Yaklaşım, s,175 sayfa, 155-157.